РУС ENG

+ 375 17 226 10 26     + 375 44 500 15 10

info@revera.by

Комментарий к Закону Республики Беларусь от 04.01.2014 № 107-З «О внесении дополнений и изменений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений»

08 Октября 2014

Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 01 апреля 2014 г

 

12 января 2014 г. вступил в силу Закон Республики Беларусь № 107-З от 04.01.2014 «О внесении дополнений и изменений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам регулирования земельных отношений» (далее - Закон). Законом были внесены изменения в Кодекс Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ) и Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Большинство изменений и дополнений принято в целях обеспечения соответствия КоЗ новой редакции Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667).

Рассмотрим подробнее введенные изменения.

1.      Упрощение порядка предоставления земельных участков во временное пользование или аренду сроком до одного года.

Ст. 20 КоЗ была дополнена ч. 3, в соответствии с  которой при изъятии и предоставлении земельных участков:

-        во временное пользование или аренду сроком до одного года, а также

-        при продлении срока временного пользования или аренды не более чем на один год

земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование, а право, ограничение (обременение) права на земельный участок - возникшим, перешедшим, прекратившимся с момента, указанного в решении об изъятии и предоставлении земельного участка.

При этом не требуется (п. 2 ст. 2 Закона):

  • заключение договора аренды земельного участка в письменной форме;
  • государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования земельного участка;
  • государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок.

Данное нововведение повлекло необходимость дополнения п. 2 ст. 7 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» относительно момента, когда имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование.

Напомним, что по общему правилу в силу пп. 2.3 и 2.7. п. 2 ст. 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права временного пользования земельным участком или аренды. При этом договоры, которые являются основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 вышеуказанного закона, также подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Местный исполнительный комитет является юридическим лицом в соответствии с п. 4 ст. 38 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 № 108-З «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь». Однако в силу ч. 2  ст. 2 КоЗ нормы гражданского и другого законодательства, регулирующие земельные отношения, применяются к этим отношениям, если иное не предусмотрено законодательством об охране и использовании земель.

Так, земельные участки и права на них являются объектами земельных отношений (ст. 3 КоЗ), в силу чего требования к форме договора аренды земельного участка, установленные КоЗ и отличные от ГК, имеют приоритет. Такой же вывод следует и из п. 2 ст. 578 ГК, согласно которому законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Необходимо отметить, что комментируемое нововведение очевидно снижает издержки (в том числе временные) кандидата в правообладатели, связанные с возникновением права на земельный участок, предоставленный на срок до 1 года. Так, к примеру, регистрация договора и возникновения  права аренды на уже созданный земельный участок занимает до 7 рабочих дней (до 2 рабочих дней в случае ускоренного порядка) и стоит 5,5 базовых величин[1]. За выдачу правоустанавливающего документа на земельный участок, т.е. свидетельства о государственной регистрации, дополнительно уплачивается государственная пошлина в размере 1 базовой величины.

2.      Уточнение компетенции государственных органов в сфере регулирования земельных отношений.

Нормы КоЗ касательно компетенции государственных органов в сфере регулирования земельных отношений были приведены в соответствие с нормами Указа № 667.

В частности, согласно дополнениям ст. 24 КоЗ в компетенцию Президента Республики Беларусь входит:

  • согласование места размещения земельных участков при необходимости их изъятия и предоставления из лесных земель лесного фонда (лесов первой группы) для целей, не связанных с назначением этих земель;
  • определение случаев, когда граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица освобождаются от возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства.

В предыдущей редакции КоЗ, действующей до 12 января 2014 г., определение случаев освобождения от возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства было в компетенции Совета Министров Республики Беларусь. В июле 2013 г. Указ № 667 был дополнен  п. 1-1, в связи с чем и потребовалось закрепление данного полномочия Президента в новой редакции КоЗ.

 Согласно ст. 27 КоЗ в новой редакции областные исполнительные комитеты вправе делегировать специальным туристско-рекреационным паркам, органом управления которых является администрация свободной экономической зоны, свои права по изъятию и предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в границах данных парков и при необходимости на перевод земельных участков из одних категорий в другие.

Также приведены в соответствие с п. 4-1 Указа № 677полномочия городских и районных исполнительных комитетов. Им переданы полномочия по формированию перечней участков, предназначенных для последующего предоставления для строительства объектов согласно заключенным государством инвестиционным договорам инвесторам и организациям, созданным в Республике Беларусь инвесторами или с их участием (абз. 3 п. 6 ст. 2 Закона).

3.      Установление дополнительных требований к содержанию решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Так, в решении об изъятии и предоставлении земельного участка должна быть указана площадь земельного участка с указанием, что площадь, подлежащая внесению в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и включению в договор аренды земельного участка (если земельный участок предоставляется в аренду), будет уточнена при установлении границ земельного участка на местности без корректировки решения при отклонении площади земельного участка в пределах допуска, установленного нормативными правовыми актами, в том числе техническими нормативными правовыми актами, и виды изымаемых земель (п. 9 ст. 2 Закона). Аналогичное условие содержится в п. 31 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667 и дополненного в июле 2013 г. Порядок определения допустимого отклонения площади земельного участка по результатам установления границ на местности установлен техническим кодексом установившейся практики «Установление (восстановление) и закрепление границ земельных участков. Порядок проведения» (ТКП 289-2010 (03150)), утв. приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 23.12.2010 № 470.

Видится, что такое уточнение в решении об изъятии земельного участка является целесообразным, поскольку освобождает от необходимости принятия решения исполкома об изменении границ предоставленного участка, если отклонение площадей не превышает допустимое нормативное значение.

4.      Изменения в перечне оснований, когда для строительства подземных линейных сооружений не требуется изъятие и предоставление земельного участка.

Данные изменения вызваны необходимостью приведения ч. 4 ст. 46 КоЗ в соответствие с п. 4 Указа № 667, согласно которому не требуется изъятие и предоставление земельных участков для строительства подземных линейных сооружений, если строительство осуществляется:

  • в срок до полутора лет;
  • в пределах земельных участков, не относящихся к землям природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, землям лесного фонда, не предусмотренных по условиям их эксплуатации для лесовыращивания;
  • на основании земельно-кадастровой документации;
  • при наличии акта выбора места размещения земельного участка;
  • в соответствии с утвержденной проектной документацией;
  • с возмещением убытков, потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства (если они имеются);
  • на основании решения местного исполнительного комитета о разрешении их строительства.

В ранее действующей редакции КоЗ вышеуказанный перечень также содержал условие о производстве строительных работ без вырубки древесно-кустарниковой растительности (насаждений). Полагаем, такое изменение расширяет перечень способов, которые могут быть избраны в целях строительства подземных линейных сооружений.

5.      Уточнен момент начала течения срока на занятие земельного участка, несоблюдение которого является основанием для изъятия земельного участка.

Согласно  ч. 1 ст. 70 КоЗ землепользователи обязаны соблюдать установленные КоЗ и иными законодательными актами сроки занятия земельных участков. Несоблюдение этих сроков является основанием для принудительного изъятия земельного участка из частной собственности по ч. 2 ст. 60 КоЗ. Ранее точкой отсчета предполагаемого начала занятия земельного участка являлся день получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него. На новой редакции КоЗ течение срока на занятие участка начинается со дня создания земельного участка и возникновения права на него.

В силу ст. 39 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в случае совершения регистрационного действия моментом государственной регистрации являются время и дата приема документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений.

Видится, внесенные изменения в КоЗ являются целесообразными, поскольку дата регистрации и дата фактического получения землепользователем свидетельства о праве на земельный участок не совпадают. При этом дата регистрации в большинстве случаев будет даже предшествовать дате составления свидетельства, не говоря уже о дате его выдачи на руки землепользователю.

На практике описываемое изменение значительно облегчит процесс установления даты, с которой начинается течение срока на занятие участка. Информация о дате осуществления государственной регистрации содержится не только в свидетельстве, выданном землепользователю, но и в базе единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В то же время дату выдачи свидетельства можно установить только предварительно ознакомившись с регистрационным делом, находящимся в территориальном органе по государственной регистрации.

6.      Размеры земельных участков, предоставляемых для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения.

В силу п. 10 ст. 2 Закона ст. 36 КоЗ была дополнена нормой, аналогичной ч. 12 п. 6 Указа № 667, согласно которой размеры земельных участков, предоставляемых для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения, устанавливаются от 0,10 до 0,15 га включительно.

При этом размеры земельных участков, находившихся в пользовании граждан, индивидуальных предпринимателей или юридических лиц до 1 января 2008 г. и предоставляемых для обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, зарегистрированных организацией по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством), в указанных населенных пунктах устанавливаются от 0,15 до 0,25 га включительно.


[1] Административная процедура 17.6 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156

Подпишитесь на наши новости в Facebook и получайте полезную информацию в удобной форме  

Kонсультант

Елена Мельникова

Адвокат

+375 17 226 10 26

info@revera.by