РУС ENG

+ 375 17 226 10 26     + 375 44 500 15 10

info@revera.by

Консервация объектов долевого строительства: укрепляем позицию инвестора

17 Марта 2016

В современных условиях нередко возникает необходимость приостановить строительство в связи с недостаточностью финансирования. В таком случае выходом из сложившейся ситуации может стать проведение консервации объекта.

Порядок консервации объектов в настоящее время регулируется:
- Законом Республики Беларусь от 5 июля 2004 года № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»;
- Инструкцией о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27 июня 1995 г. № 158 (далее – Инструкция);
- ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов», утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30 декабря 2009 г. № 447 (далее – ТКП).

Процедура консервации имеет определенные особенности, когда объект возводился на основании договора долевого строительства, по условиям которого построенный объект подлежит передаче инвестору, осуществлявшему финансирование.

Дело в том, что специальное правовое регулирование отношений долевого строительства коммерческой недвижимости отсутствует. Единственный специальный нормативный правовой акт, регулирующий отношения в этой сфере, – Указ Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 г. № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Однако его действие распространяется лишь на строительство жилых домов, а также на связанные с их строительством объекты недвижимости. Регламентация долевого строительства коммерческой недвижимости ограничивается применением общих норм ГК и иных актов законодательства.

Не получили отдельной правовой регламентации и отношения сторон договора долевого строительства, связанные с консервацией объектов незавершенного строительства.

В частности, отсутствует безусловная, законодательно закрепленная обязанность застройщика передать инвестору объект незавершенного строительства. Ввиду этого право на получение такого капитального строения возникает у инвестора лишь при условии, что соответствующее право прямо предусмотрено договором долевого строительства.

Не регулирует законодательство и вопроса передачи инвестору капитального строения, когда необходимо провести его консервацию.

Выделим основные моменты, обусловленные участием инвестора в процедуре консервации, которые следует регламентировать в договоре.

Приостановление строительства объекта и принятие решения о консервации

Согласно п. 3 ст. 62 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 года № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» консервация объекта незавершенного строительства заключается в приостановлении строительства на срок свыше трех месяцев. Это влечет расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.

Основания для приостановления строительства и консервации объекта закрепляет п. 2 Инструкции. Их перечень является открытым. По общему правилу решение о консервации объекта необходимо принять в течение месяца, после того как пройдет три месяца с момента приостановления строительства (п. 5 Инструкции, п. 4.4 ТКП).

Таким образом, фактически максимальный срок между датой приостановления строительства и датой принятия решения о консервации может составлять четыре месяца.
Вместе с тем согласно п. 5 Инструкции решение о консервации разрешается принять и при наличии обстоятельств, не связанных с технологическими перерывами в строительстве. В таком случае возможно проведение работ по консервации без приостановления строительства на трехмесячный срок.

И решение о приостановлении строительства, и решение о консервации может принять инвестор, застройщик, заказчик.

А вот орган государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на строительство, о решении о консервации обязан известить застройщик, даже если не он принимал указанное решение. Сделать это необходимо в течение месяца путем письменного уведомления.

Законодательство не предусматривает механизма контроля со стороны инвестора за соблюдением застройщиком процедуры консервации. Во избежание злоупотреблений, которые способны привести к затягиванию процедуры консервации, данный вопрос необходимо урегулировать непосредственно в договоре с застройщиком.

Составление акта о консервации

Акт о консервации строящегося объекта составляется в течение 14 календарных дней после принятия решения.
К акту необходимо приложить:
- ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование;
- акт сверки расчетов между застройщиком (или заказчиком) и подрядчиком;
- перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.

Формы акта о консервации и ведомостей устанавливает ТКП (приложения А1–А3). Их анализ позволяет сделать вывод, что участие инвестора в составлении данных документов не предполагается, поскольку акт и ведомости подписываются руководителями организаций застройщика (заказчика) и подрядчика (п. 8 Инструкции, п. 4.7 ТКП).

Таким образом, инвестор фактически не имеет возможности участвовать в процедуре консервации и осуществлять контроль за ее проведением. Между тем акт о консервации в соответствии с п. 17.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 февраля 2012 г. № 156, является основным документом, необходимым для государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения. От правильности его оформления и полноты содержащихся в нем сведений зависит дальнейшая регистрация объекта.

Государственная регистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения

Законодательство возлагает обязанность осуществить государственную регистрацию создания незавершенного законсервированного капитального строения на застройщика, поскольку именно ему выдается разрешительная документация на строительство.

В дальнейшем незавершенное законсервированное капитальное строение передается инвестору на основании акта приема-передачи. Основание для государственной регистрации возникновения прав инвестора на незавершенное законсервированное капитальное строение – выданная застройщиком справка, подтверждающая, что строительство осуществлялось за счет средств инвестора.

Вместе с тем существует риск, что права на такой объект застройщик зарегистрирует за собой: государственная регистрация возникновения прав на незавершенное законсервированное капитальное строение может осуществляться в рамках одной административной процедуры одновременно с регистрацией его создания при условии представления документа (как правило, справки), подтверждающего, что строительство осуществлялось за счет собственных (или привлеченных) средств застройщика.

Также существует риск, что застройщик сразу после регистрации своих прав на объект строительства продаст его иному лицу. Разумеется, государственную регистрацию, совершенную в результате недобросовестных действий застройщика, можно оспорить, однако это займет продолжительное время.

В качестве превентивной меры, стимулирующей застройщика к надлежащему исполнению обязательств по передаче объекта инвестору, в договоре целесообразно предусмотреть условие о штрафных санкциях в размере стоимости объекта или о возврате застройщиком всей суммы, ранее уплаченной инвестором на строительство.

Кроме того, инвестор может подать в территориальную организацию по государственной регистрации заявление о внесении отметки заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания прав, осуществить государственную регистрацию которых попытается другое заинтересованное лицо (застройщик). Данное заявление станет основанием для приостановления регистрации.

Вместе с тем необходимое условие государственной регистрации возникновения прав инвестора на незавершенное законсервированное капитальное строение – наличие у инвестора прав на земельный участок, на котором находится строение.

Невыполнение данного условия повлечет отказ в совершении регистрационных действий ввиду закрепленного в ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений.

В связи с указанным инвестору до обращения за государственной регистрацией возникновения прав на незавершенное законсервированное капитальное строение необходимо переоформить права на земельный участок, т.е. получить правовой титул на землю.

Для этого инвестору на основании абзаца двенадцатого части первой п. 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» следует обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением. При этом застройщик должен будет согласовать изъятие земельного участка и обеспечить доступ к нему, предоставить необходимые документы и т.д.

Среди ключевых особенностей процедуры изъятия земельного участка у застройщика и предоставления инвестору необходимо отметить:
- упрощенный порядок предоставления земельного участка (без аукциона и без необходимости предварительного согласования места размещения);
- внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка, если такая плата взималась при предоставлении участка в аренду для строительства;
- наличие согласия застройщика на изъятие у него земельного участка.

Принадлежность незавершенного законсервированного капитального строения инвестору будет подтверждать договор долевого строительства и акт приема-передачи объекта от застройщика инвестору.

Кроме того, предоставление земельного участка инвестору невозможно без документа, содержащего согласие застройщика на изъятие земельного участка. Без такого согласия изъять у
застройщика земельный участок для последующего предоставления инвестору не получится. Чтобы избежать подобной ситуации, данный вопрос следует урегулировать в договоре долевого строительства.

Немаловажный вопрос, на который следует обратить внимание, когда инвестор финансирует строительство одного из нескольких капитальных строений, расположенных на одном земельном участке, – площадь и границы земельного участка. В этом случае у застройщика будет изыматься только часть земельного участка, необходимая для обслуживания принадлежащего инвестору незавершенного законсервированного капитального строения.

На данном этапе позиция инвестора также достаточно уязвима, поскольку застройщик может дать согласие на выделение участка в минимально необходимых размерах. Во избежание подобной ситуации следует непосредственно в договоре определить, в каких границах земельный участок отводится инвестору, и предусмотреть последствия несоблюдения условий договора.

Помимо закрепления в договоре обязанностей застройщика, связанных с изъятием у него земельного участка, рекомендуем также предусмотреть меры, стимулирующие к их исполнению. Это могут быть меры гражданско-правовой ответственности, проведение окончательных расчетов после получения прав на земельный участок.

После завершения изъятия земельного участка у застройщика инвестор вправе зарегистрировать возникновение прав на незавершенное законсервированное капитальное строение.
Таким образом, законодательство предусматривает участие инвестора в процедуре консервации лишь на этапе принятия решения о ее проведении. Однако право инвестора инициировать процедуру консервации не гарантирует получения прав на объект незавершенного строительства ввиду отсутствия законодательного регулирования механизмов участия инвестора в процедуре консервации и контроля за ее проведением.

Следовательно, порядок участия инвестора в проведении процедуры консервации, передачи ему объекта строительства и последующего оформления прав на него и земельный участок под ним следует максимально полно предусмотреть в договоре. 

Подготовлено специально для журнала "Промышленно-торговое право"

Kонсультант

Ольга Евменчикова

Юрист

+375 17 286 08 30

oe@revera.by