РУС ENG

+ 375 17 226 10 26     + 375 44 500 15 10

info@revera.by

Разрешительная документация на строительство объекта и порядок ее получения

22 Февраля 2014

На сегодняшний день по общему правилу, установленному ст. 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З) осуществление проектирования, возведения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта объекта должно производиться на основании разрешительной документации.
Порядок подготовки и выдачи заказчику, застройщику разрешительной документации на строительство регулируется Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (далее – Положение № 223).
Отметим, что Положение не распространяется на:
- подготовку и выдачу разрешительной документации на техническое переоснащение производственных объектов, не связанное с реконструкцией и капитальным ремонтом данных объектов;
- строительство важных оборонных и (или) военных объектов, дипломатических представительств, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь;
- строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных и чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения;
- строительство садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей.
Рассмотрим исчерпывающий перечень ситуаций, в которых необходимо получать разрешительную документацию на строительство. Отметим, что состав документации и порядок ее получения в каждой случае индивидуален и зависит от наличия/отсутствия предоставленного земельного участка для строительства объекта, а также от объекта и заказчика строительства.
Ситуация 1. Получение разрешительной документации в случае, когда земельный участок для строительства не предоставлен, и при его предоставлении не требуется предварительное согласование места его размещения
Первоначально при намерении реализовать проект по строительству объекта недвижимости, заказчику необходимо обратиться в соответствующие государственные органы за предоставлением ему земельного участка.
В случае если при предоставлении земельного участка не требуется предварительное согласование места его размещения, заказчик должен обратиться в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением о его предоставлении (п. 35 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденному Указом № 667 ( далее – Положение № 667).
Отметим, что к заявлению необходимо приложить:
- копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, испрашивающих земельный участок;
- документы, подтверждающие источники финансирования или заявленных инвестиций для строительства объекта, под который испрашивается земельный участок, на момент подачи соответствующего заявления.
Для рассмотрения поданного заявления местный исполнительный комитет формирует специальную комиссию, которая по итогу его рассмотрения дает разрешение организации по землеустройству на разработку проекта отвода этого участка либо выносит решение об отказе заинтересованному лицу в предоставлении земельного участка. Проект отвода земельного участка разрабатывается после заключения договора подряда между заказчиком и организацией по землеустройству. Бремя расходов на подготовку проекта отвода земельного участка несет заказчик.
После получения соответствующих согласований территориального подразделения архитектуры и градостроительства исполкома и землеустроительной службы проект отвода земельного участка вносится (землеустроительной службой) в местный исполнительный комитет для принятия необходимого решения об изъятии и предоставлении земельного участка заказчику.
Отметим, что согласно ч. 2 п. 15 Положения № 223 решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта в случае, если не требуется предварительное согласование места размещения земельного участка, принимается одновременно с принятием решения исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка.
Для принятия исполкомом решения о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства заказчику необходимо получить:
- архитектурно-планировочное задание;
- технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства;
- заключения согласующих организаций, по списку, определяемому исполкомом.
Перечисленные выше документы также составляют часть разрешительной документации на строительство объекта.
Архитектурно-планировочное задание (далее – АПЗ) подготавливается территориальным подразделением архитектуры и градостроительства по поручению местного исполкома и утверждается главным архитектором города/района. Такое поручение исполком дает после рассмотрения подачи заказчиком заявления о предоставлении земельного участка.
АПЗ представляет собой документ, в котором отражаются общие сведения об объекте строительства (наименование объекта и его адрес, наименование заказчика строительства), общие сведения о земельном участке, на котором будет проводиться строительство объекта, требования, предъявляемые при проектировании объекта и пр. АПЗ, как правило, готовится одновременно с разработкой проекта отвода земельного участка и действует вплоть до даты приемки объекта в эксплуатацию. Справочно отметим, что АПЗ подготавливается по форме, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 20.05.2011 № 24.
Технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта представляют собой документы, в которых содержатся технические и иные требования к инженерным сетям объекта, а также требования к подключению объекта к городским и иным инженерным коммуникациям. Все требования, указанные в технических условиях, подлежат безусловному выполнению заказчиком ввиду того, что согласно п. 5 Положения о порядке приемки объекта в эксплуатацию, утвержденного постановлением Совета Министров от 06.06.2011 № 716, при приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией на соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации.
Технические условия предоставляются организациями, у которых инженерные сети находятся в собственности/на балансе. Примерный перечень организаций приведен в конце настоящей статьи.*
Согласно п. 16 Положения № 223 сбор технических условий осуществляется комитетом (управлением, отделом) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета или унитарным предприятием исполкома на основании договора подряда, заключаемого с лицом, заинтересованным в предоставлении ему земельного участка. Положением № 223 допускается сбор технических условий самостоятельно заказчиком.
Со своей     стороны отметим, что самостоятельный сбор технических условий заказчиком строительства видится наиболее эффективным способом получения технических условий.
Это обусловлено тем, что зачастую существует несколько возможностей подключения возводимого объекта к инженерным сетям города/третьих лиц, в связи с чем и технические условия на подключения объекта к одному из видов коммуникаций могут быть разные.
Таким образом, при сборе технических условий унитарным предприятием исполкома на основании договора подряда, перед представителями УП стоит задача – собрать полный пакет необходимых технических условий. При этом ими не преследуется цель оптимизировать затраты заказчика при реализации требований, установленных техническим условием за счет получения наиболее удобных для целей возведения объекта технических условий.
Заказчик, в свою очередь, имеет непосредственную заинтересованность в получение наиболее оптимизированных (прежде всего, в экономическом и практическом аспектах) для реализации проекта характеристик и требований на подключение объекта к инженерным коммуникациям, принадлежащим/находящимся на балансе у третьих лиц. Поэтому видится целесообразным заниматься сбором технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта заказчиком самостоятельно.
Для того чтобы инициировать сбор технических условий, заказчик предоставляет в территориальный орган архитектуры и градостроительства исполкома сводную ведомость инженерных нагрузок, которая содержит расчетные показатели нагрузок инженерного оборудования объекта (водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение и пр.), для ее утверждения. На основании утвержденной сводной ведомости инженерных нагрузок заказчику выдаются формы-заявки на получение технических условий, с которыми заказчик может обращаться к балансовым держателям инженерных сетей для выдачи соответствующих технических условий.
Технические условия выдаются на безвозмездной основе. Срок их действия указан в самих технических условиях, но, как правило, составляет 2 года. Отметим, что при истечении срока действия технических условий как таковая процедура их продления не установлена, поэтому фактически заказчик обращается в соответствующую организацию за повторной выдачей технических условий. При такой ситуации потенциальной проблемой видится изменение фактически установленных предыдущими техническими условиями требований к подключению объекта к сетям и пр. Фактически во вновь выдаваемых технических условиях могут быть установлены совершенно новые требования относительно присоединения объекта к коммуникациям либо условия возведения объекта в целом, что, как следствие, может привести к увеличению расходов на возведение объекта недвижимости.
Заключения согласующих организаций, как было отмечено ранее, могут быть также собраны заказчиком самостоятельно. Примерный перечень организаций приведен в конце настоящей статьи.** Механизм получения заключений аналогичен механизму сбора технических условий. Указанные заключения содержат сведения о возможности и условиях размещения объекта строительства на конкретном земельном участке.
После того, как заказчиком будут собраны и переданы в исполком технические условия и заключения согласующих организаций по перечню, установленному исполкомом, будет подготовлено АПЗ, исполком может принимать решение о предоставлении земельного участка и о разрешении на проведение проектно-изыскательских работ и строительства объекта. Все перечисленные документы составляют разрешительную документацию, которая передается на руки заказчику. На ее основании заказчик может обращаться в проектную организацию за разработкой проектно-сметной документации на строительство объекта.
Ситуация 2. Получение разрешительной документации в случае, когда земельный участок для строительства не предоставлен, и при его предоставлении требуется предварительное согласование места его размещения
В случае если при предоставлении земельного участка необходимо предварительное согласование места его размещения заказчик должен обратиться в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка за таким согласованием в следующем порядке.
Согласно п. 14 Положения № 667, юридическое лицо подает соответствующее заявление в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка.
Для решения вопроса о предоставлении испрашиваемого земельного участка местный исполком формирует специальную комиссию, которая по итогу рассмотрения поданного заявления дает разрешение землеустроительной службе на подготовку земельно-кадастровой документации либо выносит решение об отказе заинтересованному лицу в предоставлении земельного участка.
Земельно-кадастровая документация на испрашиваемый земельный участок разрабатывается после заключения договора подряда между заказчиком и землеустроительной службой. Бремя расходов на подготовку земельно-кадастровой документации участка несет заказчик.
По итогу рассмотрения подготовленной землеустроительной службой земельно-кадастровой документации местный исполком утверждает акт выбора места размещения земельного участка. С этого момента согласованный к предоставлению земельный участок гарантированно не будет предоставлен либо согласован к предоставлению третьему лицу (ч. 4 п. 20 Положения № 667). Вместе с актом выбора места размещения земельного участка заказчику также выдается АПЗ и схема размещения объекта строительства. В схеме размещения объекта указываются сведения о месте размещения застраиваемого земельного участка, улично-дорожной сети района застройки, красных линиях улиц и дорог, объектах инженерной и транспортной инфраструктуры, зданиях и сооружениях, градостроительных регламентах.
В связи с тем, что акт выбора места размещения земельного участка является основанием для производства проектно-изыскательских работ (ч. 6 п. 20 Положения №667) заказчик может приступить к разработке разделов проектной документации, которые не требуют наличия всех технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта (например, раздел «Архитектурные решения») и одновременно с этим обращаться в соответствующие организации за выдачей технических условий.
После получения всех требуемых технических условий, проведения проектно-изыскательских работ, согласования в установленном порядке с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства генерального плана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, заказчик обращается в организацию по землеустройству для разработки проекта отвода земельного участка. Разработка отвода земельного участка происходит в порядке, описанном в предыдущей ситуации.
Проект отвода земельного участка, согласованный с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства и землеустроительной службой, вносится (землеустроительной службой) в местный исполнительный комитет для принятия необходимого решения об изъятии и предоставлении земельного участка заказчику.
Таким образом, в случае, кода при строительстве объекта земельный участок не предоставлен и при его предоставлении требуется предварительное согласование места его размещения, разрешительной документацией на строительство такого объекта будут следующие документы:
- акт выбора места размещения земельного участка;
- архитектурно-планировочное задание;
- технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
- решение об изъятии и предоставлении земельного участка.
Все перечисленные документы передаются на руки заказчику. На их основании заказчик может заключать договор строительного подряда на строительство объекта и обращаться за получением разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Ситуация 3. Получение разрешительной документации на строительство объекта, когда земельный участок не предоставлен, и испрашивается в г. Минске/областных центрах.
Следует отметить, что при предоставлении земельного участка для строительства объекта, расположенного в г. Минске/областных центрах, всегда требуется предварительное согласование места его размещения. Таким образом, состав разрешительной документации в рассматриваемой ситуации, а также порядок ее получения, практически аналогичен поучению разрешительной документации при Ситуации 2, за исключением следующего:
- кроме акта выбора места размещения земельного участка, АПЗ, технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, заказчику также необходимо собрать заключения согласующих организаций;
- исполкомом принимается решение об изъятии и предоставлении земельного участка, а также о разрешении строительства объекта.
Других особенностей в отношении состава разрешительной документации и порядка ее получения для Ситуации 3 нормы законодательства не устанавливают.
Ситуация 4. Получение разрешительной документации при возведении, реконструкции, реставрации объекта недвижимости на предоставленном земельном участке.
При намерении осуществить строительство объекта недвижимости на земельном участке, который принадлежит заказчику на определенном правовом титуле (право собственности, аренда и пр.), прежде всего, необходимо проверить соответствует ли целевое назначение такого участка той деятельности, которую заказчик планирует на ней осуществлять. Так, в случае, если такой земельный участок был предоставлен заказчику для иных целей, нежели чем для размещения (строительства) на нем объекта недвижимости, представляется необходимым в порядке, установленном Положением о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780, обратиться за изменением его установленного целевого назначения. Отметим, что целевое назначение земельного участка закреплено в свидетельстве о государственной регистрации прав на земельный участок.
При проведении реконструкции/реставрации объекта недвижимости, необходимо проверить присвоен ли такому объекту статус историко-культурной ценности. В случае если объект является историко-культурной ценностью, для проведения любых работ на таком объекте заказчику необходимо получить соответствующее разрешение Министерства культуры Республики Беларусь (далее – Минкульт). Для этого, в порядке и по форме, установленной «Палажэннем аб парадку выдачы дазволу на выкананне работ на матэрыяльных гiсторыка-культурных каштоўнасцях i (або) у зонах аховы нерухомых матэрыяльных гiсторыка-культурных каштоўнасцей», утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.06.2006 № 762 (далее – Положение № 762), заказчику необходимо подать заявление с просьбой разрешить соответствующие работы на объекте, являющимся историко-культурной ценностью, в Минкульт.
Отметим, что нормами Положения № 223 не предусмотрена обязанность заявителя получить соответствующее разрешение Минкульта в отношении объекта, являющегося историко-культурной ценностью до обращения в исполком. Это следует из того, что к заявлению, подаваемому в исполком, в императивном порядке необходимо приложить только копию документа, подтверждающего государственную регистрацию заявителя.
Однако на практике, при обращении в исполком за разрешением проектно-изыскательских работ и строительства, в случае если к заявлению не будет приложено соответствующее разрешение Минкульта, исполком отказывает заказчику в выдаче испрашиваемого разрешения, не смотря на то, что для этого нет правовых оснований. В связи с этим настоятельно рекомендуем заказчику обращаться в Минкульт за получением разрешения до непосредственного обращения в исполком. Это позволит сэкономить временные затраты на получение всех требуемых документов для проведения работ на объекте.
Дополнительно отметим, что по желанию заказчик к заявлению также может приложить документы, подтверждающие его правомочия на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (при их наличии).
По рассмотрении поданного заказчиком заявления исполком дает распоряжение подразделению архитектуры и градостроительства подготовить АПЗ и проект решения о разрешении проектно-изыскательских работ. Также либо подразделение архитектуры и градостроительства по поручению исполкома, либо заказчик своими силами производит сбор технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта и получает заключения согласующих организаций.
После того, как полный перечень технических условий и заключений согласующих организаций будет собран и представлен в исполком, последний выносит решение о разрешении проектно-изыскательских работ и строительства.
Таким образом, полный перечень разрешительной документации на строительство объекта на предоставленном земельном участке составляет:
- решение о разрешении проектно-изыскательских работ и строительства;
- АПЗ;
- технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;
- заключения согласующих организаций;
- разрешение Минкульта (при проведении работ на объекте, являющимся историко-культурной ценностью).
Ситуация 5. Получение разрешительной документации гражданином для строительства одноквартирного/блокированного жилого дома и/или нежилых капитальных построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке.
Состав разрешительной документации, который необходимо получить гражданину для строительства одноквартирного/блокированного жилого дома и/или нежилых капитальных построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке, практически аналогичен документации, получаемой заказчиком в Ситуации 4 (за исключение разрешения Минкульта).
Так, гражданин обращается в исполком с письменным заявлением, в котором указывается месторасположение земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем (при их наличии), а также параметры и технические характеристики объекта строительства.
Исполком, рассмотрев заявление, определяет перечень организаций, которые должны выдать заключения и технические условия, и поручает территориальному подразделению архитектуры и градостроительства подготовить АПЗ, а также произвести сбор всех необходимых технических условий и заключений. Отметим, что гражданин вправе самостоятельно произвести их сбор.
Согласно п. 24 Положения № 223 исполком в срок не более 1 месяца со дня подачи гражданином заявления принимает соответствующее решение о разрешении проектно-изыскательских работ и строительства. Однако, как правило, этот срок на практике может составлять несколько месяцев.
Таким образом, законодательством установлен разрешительный порядок проектирования, строительства, реконструкции, реставрации и капитального ремонта объекта недвижимости. Срок действия разрешительной документации на строительство объекта действует до даты его приемки в эксплуатацию.
В случае если заказчик строительства осуществит указанные работы без соответствующей разрешительной документации, такие работы, в силу ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, будут признаваться самовольным строительством. Последствиями самовольно выполненных работ являются:
- административная ответственность в форме штрафа, согласно ст. 21.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях, размер которого варьируется для физического лица от 20 до 50 базовых величин, для индивидуального предпринимателя – от 20 до 100 базовых величин, для юридического лица – до 500 базовых величин;
- невозможность распоряжаться объектом недвижимости, возведенным самовольно, ввиду того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, не может произвести государственную регистрацию прав на такой объект. Вследствие этого, лицу, осуществившему самовольное строительство, необходимо в порядке, установленном Республикой Беларусь, обратиться за узакониванием самовольной постройки.

* Примерный перечень организаций (для г. Минска), у которых необходимо получить технические условия на инженерно-техническое обеспечения планируемого к строительству (далее – ТУ).
- РУП «Минэнерго»                                 ТУ на теплоснабжение;
                                                           ТУ на на электрификацию;
                                                           ТУ на внешнее электроснабжение;
- УП Мингоисполкома «Мингорсвет»         ТУ на наружное освещение;
- ПКУП «Минскзеленстрой»                     ТУ на озеленение;
- ПРУП «Мингаз»                                    ТУ на газоснабжение;
- КУП «Минскводоканал»                        ТУ на водоснабжение
                                                           ТУ на присоединение к системе канализации;
- ГПО «Горремавтодор»                           ТУ на ливневую канализацию;
- РУП «Белтелеком»                                ТУ на телефонизацию.

** Примерный перечень согласующих организаций (для г. Минска), предоставляющих заключения, содержащие сведения о возможности и условиях размещения объекта на земельном участке
- ГУ «Минский городской центр гигиены и эпидемиологии»;
- органы государственной автомобильной инспекции;
- Министерство по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь;
- Министерство природы и охраны окружающей среды Республики Беларусь.

Анна Анискевич
Юрист практики строительства и недвижимости
ООО «Ревера Консалтинг Групп»

Подпишитесь на наши новости в Facebook и получайте полезную информацию в удобной форме