РУС ENG

+ 375 17 226 10 26     + 375 44 500 15 10

info@revera.by

Строительство жилья путем заключения договоров создания объектов долевого строительства

11 Января 2016

Законодательство Беларуси содержит закрытый перечень способов (оснований) привлечения денежных средств физических лиц на строительство жилья. Указ Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства» предусматривает только три способа (п.1):

1) на основании договора создания объектов долевого строительства;

2) на основании договора, предусматривающего строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков;

3) на основании договора (соглашения), заключаемого между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом, предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций (договор на строительство жилых помещений по жилищным облигациям).

Заключение иных договоров застройщиками с физическими лицами (например, предварительных договоров купли-продажи) будет нарушением действующего законодательства. Их заключение будет считаться ничтожной сделкой (ст.169 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК), то есть у сторон таких договоров не возникают взаимные права и обязанности: передать жилое помещение, заплатить обусловленную договором сумму и т. д.

Если же, например, по рассматриваемым договорам денежные средства фактически перечислялись, то требования об их возврате могут быть заявлены гражданами на основании п.2 ст.168 и положений главы 59 ГК (обязательства вследствие неосновательного обогащения).

Правовое регулирование долевого строительства жилых помещений

Основу правового регулирования общественных отношений по долевому строительству жилых помещений в Республике Беларусь составляют:

1) Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), которым утверждены:

- Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Положение № 263);

- форма типового договора создания объекта долевого строительства (далее - форма типового договора).

 

 

Обратите внимание!

С 27 декабря 2015 г. вступили в силу дополнения и изменения, внесенные в Указ № 263 Указом Президента Республики Беларусь от 24.09.2015 № 400;

 

2) Закон Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей»;

3) постановление Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1006, которым утверждено Положение о порядке расчета изменения цены объекта долевого строительства (цены договора);

4) постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6, которым утверждено Положение о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу (далее - Положение № 6);

5) постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056, которым утверждено Положение о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства (далее - Положение № 1056).

 

 

Обратите внимание!

При определении источников правового регулирования общественных отношений по долевому строительству жилых помещений особое внимание следует уделить вопросу определения применимости тех или иных нормативных правовых актов к конкретным отношениям.

Например, согласно п.6 Указа № 263 его действие не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до даты вступления Указа № 263 в силу (до 9 сентября 2013 г.).

Заключение договора

Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме типового договора (часть первая п.6 Положения № 263).

 

 

Обратите внимание!

В отличие от примерных форм договоров, условия типовых договоров обязательны для сторон при заключении и исполнении договоров (п.4 ст.396 ГК). Иными словами, стороны не вправе изменять условия, которые прямо предусмотрены типовыми формами договоров.

 

Перечень существенных условий договора (условий, при которых договор может считаться заключенным) определен в части второй п.6 Положения № 263.

Особое внимание при согласовании существенных условий договора следует обратить на условие о цене объекта долевого строительства (цене договора).

 

Положение № 263 разграничивает порядок определения цены договоров долевого строительства и случаи ее изменения для договоров долевого строительства:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика

 

жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе

 

одноквартирных жилых домов, и жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах, и (или) иных объектов недвижимости

 

Например, по общему правилу в договорах создания объектов долевого строительства может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) может исполняться в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Однако указанная норма не может быть применена в случае строительства жилых помещений гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (часть первая п.12 Положения № 263). Для такой категории дольщиков цена договора долевого строительства может быть выражена только в белорусских рублях.

Договор подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, и считается заключенным с даты его регистрации.

Обязанность по регистрации договора законодательством возложена на застройщика.

Застройщик в течение 3 рабочих дней с даты подписания сторонами договора должен представить два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение 3 рабочих дней с даты регистрации договора выслать заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручить его дольщику лично под подпись (части первая-третья п.10 Положения № 263).

Расторжение договора

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе без объяснения причин.

Застройщик же вправе требовать досрочного расторжения договора только в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Это случаи ненадлежащего исполнения дольщиком своих денежных обязательств или его несогласие с обоснованным изменением цены (части первая и вторая п.18 Положения № 263).

Процедура расторжения договора проходит в несколько этапов.

Сторона, которая хочет расторгнуть договор, направляет второй стороне предложение о расторжении договора. При этом такое предложения должно быть направлено заказным письмом с уведомлением. На принятие решения отводится месяц. Если вторая сторона не возражает, то подписывается акт о расторжении договора создания объекта долевого строительства.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) досрочно расторгнуть договор в установленный в заказном письме срок, но не ранее 10 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения (п.19 Положения № 263).

Возврат дольщику внесенных им денежных средств

В случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства

Порядок возврата денежных средств определен в Положении № 6 и зависит от способа формирования цены объекта долевого строительства.

 

Если цена договора выражена в белорусских рублях

 

 

 

 

Сумма возвращаемых денежных средств осуществляется путем пересчета внесенных сумм денежных средств с применением ставки (ставок) рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата застройщиком (часть первая п.12 Положения № 6)

 

 

Пример

Дольщик внес 100 000 000 руб. 23 июля 2014 г.

С 16 июля по 12 августа 2014 г. размер ставки рефинансирования составлял 20,5 %, с 13 августа 2014 г. по 8 января 2015 г. - 20 %, с 9 января 2015 г. - 25 %.

При возврате денежных средств дольщику 23 июля 2015 г. возврату подлежат внесенные 100 000 000 руб. и 22 712 329 руб. перерасчета, в том числе:

• за период с 24 июля по 12 августа 2014 г. - 1 123 288 руб. (100 000 000 х 20 дн. / 365 дн. х 20,5 % / 100);

• за период с 13 августа 2014 г. по 8 января 2015 г. - 8 164 384 руб. (100 000 000 х 149 дн. / 365 дн. х 20 % / 100);

• за период с 9 января по 23 июля 2015 г. - 13 424 658 руб. (100 000 000 х 196 дн. / 365 дн. х 25 % / 100).

 

Если цена объекта долевого строительства (цена договора) выражена в эквиваленте иностранной валюты

 

 

 

 

Общая сумма подлежащих возврату денежных средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором (п.14 Положения № 6)

 

Таким образом, еще на этапе заключения договора стороны вправе предусмотреть порядок определения курса белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, который подлежит применению в случае возврата застройщиком денежных средств при прекращении участия дольщика в долевом строительстве.

 

Основания для возврата денежных средств

 

 

 

 

 

 

Заявление дольщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке)

 

Решение застройщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (об одностороннем отказе от исполнения договора)

 

Для возврата денежных средств застройщиком составляется ведомость возврата взносов (платежей) по форме, установленной в приложении к Положению № 6.

Возврат денежных средств осуществляется в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 3 месяцев с момента расторжения договора создания объекта долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора (часть вторая п.12 Положения № 6).

Замена застройщика по инициативе дольщиков

Дольщики могут инициировать начало процедуры смены застройщика в случае неисполнения последним принятых на себя обязательств.

Для этого дольщику (дольщикам) необходимо направить обращение в соответствующий областной или Минский городской исполнительные комитеты с указанием обстоятельств, которые являются основанием для принятия решения о замене застройщика.

 

Решение исполнительного комитета о замене застройщика может быть принято при установлении факта невозможности устранения в трехмесячный срок одного из следующих обстоятельств (п.3 Положения № 1056):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на 6 месяцев

 

превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на 3 месяца

 

прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более 3 месяцев

 

отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда

 

Исполнительный комитет в течение 10 календарных дней со дня установления указанных обстоятельств создает комиссию и вправе приостановить строительство объекта.

Комиссия в течение 15 календарных дней со дня ее создания рассматривает возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае невозможности их устранения вносит предложения о целесообразности замены застройщика.

Исполнительный комитет на основании предложений комиссии в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение:

1) о замене застройщика с назначением нового застройщика из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %;

2) о нецелесообразности замены застройщика (п.6 Положения № 1056).

После замены застройщика дольщики имеют право:

1) на заключение нового договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком на новых условиях (п.7 Положения № 1056);

2) отказ от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком и возврат денежных средств, уплаченных по ранее заключенному договору долевого строительства, новым застройщиком (п.13 Положения № 1056).

При этом, если денежных средств было вложено прежним застройщиком в строительство меньше, чем общая сумма полученных им средств по договорам долевого строительства, и перечисленные дольщиками, но не вложенные в строительство денежные средства отсутствуют у него на счетах, новый застройщик обязан возвратить дольщикам не всю сумму уплаченных ими денежных средств, а только их часть, но с учетом индексации.

Размер возвращаемых денежных средств дольщикам в описываемой ситуации пропорционален отношению суммы стоимости не завершенного строительством объекта к сумме всех денежных средств, полученных прежним застройщиком от дольщиков (подп.2.2 п.2 Инструкции о порядке расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2014 № 54).

Возврат денежных средств дольщикам должен быть осуществлен новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств (часть седьмая п.13 Положения № 1056).

Приемка жилого помещения

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора (часть четвертая п.14 Положения № 263).

Вне зависимости от указания дольщиком в акте приемки-передачи объекта долевого строительства тех или иных недостатков дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством, по их устранению в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором создания объекта долевого строительства и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее 5 лет. Гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства (часть вторая п.16 Положения № 263).

 

 

Обратите внимание!

Несмотря на то что заявлять о выявленных недостатках дольщик вправе в течение всего гарантийного срока, между дольщиком и застройщиком могут возникнуть споры о причинах и времени появления явных недостатков, если они не были отражены в акте приемки-передачи. Дольщику будет проблематично доказать, что повреждения возникли до передачи ему квартиры, а не в процессе ее эксплуатации (например, отсутствуют сантехнические приборы и оборудование, если их установка предусмотрена договором и (или) нормативными правовыми актами).

 

 

Справочно

Жилые дома могут приниматься в эксплуатацию без выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка), без встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках, сантехнических приборов и оборудования (кроме унитазов, приборов учета воды и газа), электрических плит (часть вторая п.14 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716).

 

Кроме того, требования об устранении дефектов могут быть предъявлены подрядчику в течение гарантийного срока не только заказчиком (застройщиком по договору создания объекта долевого строительства), но и собственником (владельцем) объекта строительства (п.3 ст.61 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).

Налоговые льготы при строительстве жилья

Физическое лицо при определении размера налоговой базы подоходного налога имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере суммы фактически произведенных им и членами его семьи, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов на строительство и расходов на погашение кредитов банков Республики Беларусь, займов, полученных от белорусских организаций и (или) белорусских индивидуальных предпринимателей, которые были фактически израсходованы на строительство (подп.1.1 п.1 ст.166 Налогового кодекса Республики Беларусь).

Возможность применения имущественного налогового вычета означает, что затраты на строительство жилья граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, фактически меньше уплаченной стоимости жилья, так как государство косвенно компенсирует такой категории лиц 13 % (ставка подоходного налога) от их расходов на строительство.

Между тем с учетом девальвационных процессов в эквиваленте к иностранной валюте процент такого участия может быть существенно ниже.

Подготовлено специально для АПС "Бизнес-Инфо"

Подпишитесь на наши новости в Facebook и получайте полезную информацию в удобной форме  

Kонсультант

Александр Антонов

Юрист

+375 17 226 10 26

aa@revera.by