РУС ENG

+ 375 17 226 10 26     + 375 44 500 15 10

info@revera.by

Улучшение объекта аренды: выбор договорной модели. Статья в журнале "Промышленно-торговое право"

09 Декабря 2015

При аренде недвижимого имущества достаточно часто сторонам приходится сталкиваться с ситуацией, когда объект аренды необходимо привести в состояние, удовлетворяющее требованиям арендатора.

Для того чтобы имущество соответствовало таким требованиям, может потребоваться перепланировка, реконструкция изменение отделки или целевого назначения объекта. Большая часть стоимости подобных изменений имеет характер неотделимых улучшений, и, как правило, производится за счет арендатора.

Соглашение об аренде объекта недвижимого имущества может достигаться на различных стадиях готовности объекта. Иногда стороны договариваются о приведении его к необходимому состоянию еще на стадии строительства. Изменяться может и уже существующий объект недвижимости, например торговые помещения переводятся в объект общественного питания в целях сдачи в аренду для размещения ресторана.

Таким образом, целесообразно рассмотреть нюансы правового регулирования ситуаций, когда объект улучшается в процессе эксплуатации и до окончания строительства.

Улучшение объекта на стадии строительства

В случае улучшения объекта на стадии строительстваречь не может идти о неотделимых улучшениях арендованного имущества в понимании ГК, т.к. еще отсутствует предмет аренды и арендные отношения между сторонами. Следовательно, стороны должны закрепить свои обязательства с помощью иного договорного механизма. На практике чаще всего используется предварительный договор аренды.

Когда отделка объекта для арендатора производится за счет арендодателя, проблем не возникает: стороны в предварительном договоре аренды указывают требования, которым должен соответствовать объект к моменту передачи арендатору.

Если же арендатор хочет выполнить отделку или иные улучшения собственными силами, стороны могут заключить договор подряда при условии выполнения требований, предъявляемых участникам строительной деятельности.

Однако чаще всего отделка объекта недвижимости производится за счет арендатора или его силами.

Согласно п. 1 ст. 399 ГК по предварительному договору аренды стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, определенных предварительным договором. Следовательно, ГК не предусматривает регулирования предварительным договором прав и обязанностей сторон, не связанных с заключением договора.

Таким образом, стороны вынуждены либо вписывать свои отношения в рамки предмета предварительного договора, либо выходить за его рамки и заключать одновременно иной договор с другим предметом.

При этом согласно принципу свободы договора можно заключить договор, который содержит элементы различных договоров, установленных законодательством, а именно смешанный договор (п. 2 ст. 391 ГК).

Если арендатор намерен произвести отделку собственными силами, то выполнять работы на объекте строительства он может только на основании договора с заказчиком или генеральным подрядчиком.

В связи с тем что в этом случае отношения по аренде еще не возникли, а отделку нельзя отнести к неотделимым улучшениям объекта, такой договор будет иметь признаки договора подряда, однако в силу безвозмездности будет договором предоставления безвозмездной (спонсорской) помощи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Согласно п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 1 июля 2005 г. № 300 «О предоставлении и использовании безвозмездной (спонсорской) помощи» безвозмездная (спонсорская) помощь может оказываться в виде выполнения работ.

 

Фактически арендатор может выполнить работы и без заключения договора, однако у заказчика (арендодателя) могут возникнуть проблемы:

- с органами строительного надзора (не ясно, на каком основании на строительной площадке выполняет работы сторонняя организация);

- исполнительной документацией (поскольку ее оформляет лицо, которое не имеет отношения к стройке);

- налоговыми обязательствами (арендодатель безвозмездно приобретает результат выполненных работ);

- отнесением произведенных арендатором расходов на отделку к учитываемым в налогообложении затратам.

Финансирование арендатором работ по улучшению будущего объекта аренды также не входит в предмет предварительного договора аренды. Несмотря на то что экономическая составляющая будет та же – улучшение объекта аренды, такие отношения в связи с отсутствием объекта аренды нужно квалифицировать иначе. В частности, снова встает вопрос о заключении договора предоставления безвозмездной (спонсорской) помощи.

Между тем для перечисления средств, направленных на финансирование улучшения строящегося объекта, стороны могут использовать иные договорные механизмы. Например, арендатор может перечислить арендодателю средства по договору целевого займа, в котором будет закрепляться, что средства предназначаются исключительно для выполнения определенных работ.

Обеспечить возврат средств арендатору при расторжении предварительного или незаключении основного договора может условие о досрочном возврате суммы займа в установленных сторонами случаях, в том числе вытекающих из предварительного договора.

Для арендодателя обязательство передать в аренду помещение с отделкой, выполненной с учетом требований конкретного арендатора, связано с увеличением затрат, поэтому повышается размер арендной платы. После заключения договора аренды сумму займа можно зачесть в счет арендной платы.

Подобного рода механизм разрешается использовать также при выполнении работ арендатором собственными силами. В этом случае повышенным размером арендной платы будет компенсироваться оплата работ арендатора по договору подряда.

Согласно ст. 310 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Может также обеспечиваться обязательство по заключению основного договора в соответствии с условиями предварительного договора.

В практике договорной работы в качестве не поименованного в ГК способа получил распространение обеспечительный платеж. Его условия во многом схожи с условиями задатка, с тем отличием, что обеспечительный платеж обеспечивает неденежное обязательство.

На наш взгляд, такое условие предварительного договора вполне правомерно, поскольку указанный в ГК перечень способов обеспечения обязательств является открытым. Более того, принцип свободы договора позволяет сторонам определять условия договора по своему усмотрению, если они не противоречат законодательству.

Нередко обеспечительный платеж стороны используют в целях финансирования отделки или иных улучшений будущего объекта аренды. Соглашение о данном способе обеспечения исполнения обязательств может иметь признаки притворной сделки, которая совершается с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 171 ГК), а именно финансирование отделки объекта. В этом случае, если действительные намерения сторон подтверждаются иными фактами – условиями договора, перепиской, существует риск признания такой сделки ничтожной.

Однако, на наш взгляд, такие условия предварительного договора имеют экономический смысл – арендодатель согласен заключить предварительный договор аренды объекта с обязательством передать в будущем объект, соответствующий конкретным требованиям, только при условии перечисления в его адрес обеспечительного платежа в размере затрат на проведение улучшения. С этой точки зрения, полагаем, притворность соглашения отсутствует.

Вывод: при необходимости приведения объекта на стадии строительства к нужному для будущего арендатора состоянию сторонами могут быть использованы различные договорные механизмы оформления таких отношений. Однако, стороны должны четко понимать правовую природу каждого достигнутого соглашения и их последствия.

 

Улучшение объекта в процессе эксплуатации

В ситуации, когда объект аренды фактически и юридически существует, стороны также могут заключить предварительный договор аренды. Характер отношений в рамках данного договора будет схож с описанным выше.

В большинстве случаев при наличии созданного объекта недвижимости стороны регулируют свои отношения посредством договора аренды.

Согласно ст. 594 ГК в рамках указанного договора арендатор может производить улучшения арендованного имущества, в том числе неотделимые, без вреда для этого имущества.

Таким образом, выполнение арендатором неотделимых улучшений собственными силами или путем заключения договора с подрядной организацией осуществляется на основании договора аренды. У арендатора не возникает вопросов при осуществлении таких работ, если они не требуют получения разрешительной документации на строительство.

Однако ее получения, как правило, требует перепланировка или изменение назначения помещения. По сложившейся практике разрешение на проведение строительных работ в отношении существующего объекта недвижимости местные исполнительные и распорядительные органы выдают только на имя собственника имущества. Следовательно, статусом заказчика строительства будет обладать арендодатель, который и будет вправе вести весь процесс строительства – заключать договоры на проектирование и строительство в отношении объекта, принимать объект в эксплуатацию.

Для сторон договора аренды это существенно осложняет проведение работ. С учетом административных барьеров в подобной ситуации, на наш взгляд, предпочтение следует отдать договору аренды и действовать в его рамках.

В силу п. 2 ст. 594 ГК основной признак неотделимых улучшений арендатора – их выполнение арендатором за свой счет. При этом ГК не устанавливает порядка или способов осуществления улучшений. В связи с указанным стороны в договоре аренды могут согласовать, что арендодатель в целях изменения объекта аренды для нужд арендатора за его счет выполняет необходимые работы, в том числе получает разрешительную документацию, заключает договоры подряда и вводит объект в эксплуатацию.

Таким образом, в анализируемой ситуации при выполнении улучшений объекта аренды основным документом для арендатора будет договор аренды. При этом сохраняется природа улучшений, произведенных арендатором, а следовательно, арендатор при определенных условиях может претендовать на компенсацию арендодателем их стоимости после окончания срока аренды.

Между тем стороны могут использовать и иной механизм приведения объекта аренды в надлежащее состояние, например силами и за счет арендодателя. В таком случае расходы арендодателя покрываются повышенной арендной платой.

Несмотря на то что фактически арендатор оплатит улучшения, формально они будут производиться за счет арендодателя, следовательно, и основания для компенсации будут отсутствовать.

 

Налоговые последствия

Оба рассмотренных случая повлекут для сторон различные налоговые последствия, которые нужно учитывать в конкретных обстоятельствах.

В частности, в случае улучшения объекта непосредственно за счет средств арендатора к затратам у него будет относиться начисленная амортизация на произведенные улучшения, в случае компенсации улучшений путем внесения повышенного размера арендной платы за объект – арендная плата, которая будет доходом для арендодателя. В первой ситуации налог на недвижимость будет уплачивать арендатор в течение срока аренды, во второй – арендодатель.

Вывод: при необходимости улучшения уже построенного объекта недвижимости в процессе его эксплуатации арендатором также сторонами могут быть использованы различные договорные механизмы. Однако на наш взгляд, целесообразнее урегулировать отношения в рамках договора аренды. При этом в таком случае также могут иметь место различные правовые конструкции и последствия.

Таким образом, несмотря на то что улучшение объекта аренды на первый взгляд достаточно стандартная операция, при более детальном рассмотрении она может повлечь немало вопросов, с которыми целесообразнее разобраться до выбора договорной модели отношений.

Kонсультант

Денис Богданов

Руководитель практики строительства и недвижимости, адвокат

+375 17 226 10 26

db@revera.by