Рынок коммерческой недвижимости: итоги семинара Revera|Colliers

29 октября в Минске состоялся совместный бизнес-семинар адвокатов REVERA и консультантов компании Colliers International «Рынок коммерческой  недвижимости: что будет дальше и что делать собственникам, арендаторам, инвесторам?».

От компании Colliers International Belarus экспертами выступили управляющий директор и партнер Денис Четвериков и Максим Василевский, старший консультант в складском/офисной департаменте. Адвокатское бюро REVERA представляли ведущие юристы Александр Антонов и Александр Штрикуль

В рамках программы эксперты уделили внимание офисной и торговой недвижимости. Эксперты компании Colliers дали оценку текущему состоянию рынка коммерческой недвижимости, оценили спрос, предложение, ставки и вакантность. Описали  возможные сценарии развития рынка, и соотнесли с этими сценариями основные рыночные параметры: ставки аренды, вакантность, новые объекты, старые объекты. Был озвучен прогноз цен на строящиеся и построенные объекты офисной недвижимости.

Для объектов торговой недвижимости эксперты дали прогноз как будут чувствовать себя различные категории арендаторов в каждом из сценариев. А также, каковы возможные решения собственников по форматам торговых центров. После этого юристы компании REVERA выступили с рекомендациями относительно возможных операций с объектами коммерческой недвижимости в кризисный период.

Основные тезисы выступления Максима Василевского, старшего консультанта Colliers International Belarus в складском/офисной департаменте.

Ставки аренды

  • Ставки в офисном сегменте по причине коронакризиса уже в среднем снизились на 12-15%, и до апреля-мая 2021 года неизбежно дальнейшее снижение, так же на 12-15%, к уровню ставок по состоянию на сентябрь 2020. 
  • В дальнейшем снижение продолжится при любом развитии сценария социально-экономической и политической ситуации в стране. Наибольший обвал в ставках ожидается, если начнется усиление давления на частный бизнес. 
  • Наиболее быстрое возвращение к стабилизации и росту ставок в сегменте возможно в случае интеграции Беларуси в Россию, неважно в качестве очередного федерального округа или создания полноценного союзного государства. 
  • Что-то похожее случится и с развитием проевропейского вектора, только все будет не так ярко выражено, поскольку европейские компании и инвесторы, в отличие от российских, первое время будут очень осторожны в отношении  белорусского рынка. 
  • В перспективе падение ставок произойдет при любом сценарии развития: при либеральном и интеграцией с Россией в связи с развитием бизнеса, при сценарии неопределенности и противостояния, а также переходу страны к формату отсутствия новых проектов и износом имеющейся инфраструктуры. 

Вакантность

  • Рост вакантности произошел по причине пандемии Covid-19 с примерно 3,7-3,8% на начало 2020 года до 6% на октябрь.
  • Основной «драйвер» рынка в сторону роста вакантности – угроза релокации белорусских компаний и офисов международных компаний за пределы страны.
  • Сценарии как интеграции в Россию, так и сближения с ЕС в итоге приведет к росту спроса и снижению вакантности. Причем, вариант «Россия» даст более скорый результат, поскольку потенциальные потребители с востока скорее придут в Беларусь, чем западные компании.
  • Стоит отметить отдельно вакантность новых бизнес-центров: уровень свободных площадей составляет от полностью или практически полностью пустующих до БЦ с уровнем вакантности в 50%.

Основные тезисы выступления управляющего директора и партнера Colliers International Belarus Дениса Четверикова. 

Ведущие столичные торговые центры в 2020 году по причине пандемии Covid-19 пережили значительное сокращение потока покупателей, которое составило в пик пандемии (апрель-начало мая) до 40% от привычной численности. Летом 2020 года началось восстановление потока, и во вторую волну коронакризиса рынок торговых центров вошел с восстановленным трафиком покупателей. В сентябре 2020 года самые популярные торговые центры восстановили свой трафик, показав цифры от -5% до +12% по отношению к аналогичному периоду 2019 года. 

Вероятные сценарии развития рынка Беларуси и возможные ситуации развития ритейла при различных базовых сценариях по заключению Дениса Четверикова.

Первый сценарий: Сохранение нынешней ситуации «ни войны, ни мира»

Для него будут характерны вялотекущие тренды на снижение выручки арендаторов, поскольку нет предпосылок для роста денежных доходов, свернуто потребительское кредитование. Соответственно, медленно начнут снижаться ставки арендной платы, некоторые бренды возьмут паузу в развитии или начнут оптимизировать сеть, сокращая отдельные объекты. Вакантность при этом сохранится на относительно низком уровне. Что характерно, снижение посещаемости не ожидается. Также стабильными будут и инвестиции: есть ряд начатых проектов, и девелоперы не будут отказываться от их реализации и доведения до логического завершения.

Второй сценарий: Кардинальное ужесточение политики, направленной на прекращение протестных настроений

Прогнозируется падение посещаемости торговых центров. Среди причин – сокращение денежных доходов, релокация денежной целевой аудитории, предпринимателей, а также психологический дискомфорт. С рынка также могут уйти многие международные бренды, а приход новых игроков в этом сценарии не ожидается. Ставки просядут, а вакантность существенно вырастет. Начатые проекты девелоперы будут доводить до конца, при этом вероятность появления инвесторов на новые проекты невелика. 

Третий сценарий: «Восток», интеграция с Россией

Вырастет посещаемость и выручка розницы, поскольку ожидаемы некоторые трансферты населению, рост той же пенсии до среднероссийского уровня. Банки с российским капиталом применят на локальном рынке традиционные правила игры, например, возвращение потребительского кредитования на выгодных условиях. Проявят активность российские бренды: уже представленные (например, «Твое», «Детмир») продолжат работать в рамках прежних стратегий, а новые игроки активно начнут осваивать рынок. Это вызовет приток инвестиций и инвесторов в реализацию новых проектов, а также в сделки купли/продажи объектов недвижимости и сделки M&A.

Четвертый сценарий: Структурные изменения экономики и системы власти

Этот сценарий будет во многом повторять предыдущий, только вместо российских игроков, инвесторов и партнеров белорусских компаний, выступят игроки из государств ЕС. Это касается и розничных брендов, и инвесторов-девелоперов. Единственная разница, что западные компании отреагируют на возможности не так быстро, поскольку для них и страна, и рынок будут новые. Но можно прогнозировать, что те игроки, кто присутствует на сопредельных рынках Украины и Прибалтики, могут освоить открывшийся рынок довольно оперативно.

Рекомендации действующим торговым центрам:

  • Уделить маркетингу особое внимание: содержанию (неосторожный посыл может навредить объекту), каналам и в целом активности. 
  • Пул арендаторов: торговый центр в Беларуси сегодня является одним из тех мест, где человек может отдохнуть, потому возрастает роль досуговых операторов, общепита (хотя в период пандемии Covid-19 тут пауза), качественных брендовых операторов. 
  • Пространство: возросли требования к безопасности, комфорту пространства, что корректирует подходы в планировании. 

Ведущий юрист REVERA Александр Антонов выделил основные моменты, на которые продавцам и покупателям следует обратить внимание при продаже или покупке недвижимости в кризис:

  • Продавцам недвижимости на «падающем» рынке при длительных сделках Александр порекомендовал оперативно фиксировать бизнес-договоренности в предварительном договоре. Это позволит не создавать дополнительного соблазна покупателям требовать снижения согласованной стоимости к моменту подписания договора в связи с изменением цен на рынке недвижимости. 
  • Покупателям рекомендовано до совершения сделки проработать вопрос структурирования дальнейшего владения и оперирования объектом недвижимости, учитывая варианты приобретения недвижимости (на физическое лицо, на индивидуального предпринимателя,  на вновь создаваемое или функционирующее юридическое лицо; путем приобретения недвижимости или долей в уставном фонде компании-продавца). Для этого помогут ответы как минимум на 3 вопроса: цель приобретения, планируемый срок владения и стоимость объекта.

Александр особо обратил внимание на необходимость соблюдения требований налогового законодательства при таком структурировании (в т.ч. так называемого правила «деловой цели», закрепленного в ст. 33 Налогового кодекса).

Выступление Александра Штрикуля, ведущего юриста REVERA, условно можно разделить на 2 блока: как делить убытки между арендатором и арендодателем в кризисное время и на что сторонам обратить внимание при заключении договора аренды. 

По словам Александра в неблагоприятных макроэкономических условиях основные обращения клиентов (будь то арендодатель или арендатор) связаны в первую очередь с перераспределением рисков между сторонами: прекращением аренды, снижением платежей, каникулами и пр. Александр отметил,  что большинство договоров прекращалось (изменялось) по факту переговоров по соглашению сторон. Даже несмотря на иногда достаточно жесткую позицию многих арендодателей, стороны зачастую находили точки соприкосновения. 

Александр Штрикуль напомнил, что при заключении договора аренды в кризисное время стоит сделать их максимально «адаптивными» к объективным «внешним» обстоятельствам, а именно:

  • установить арендную плату в зависимости от оборота арендатора (его выручки); 
  • установить арендную плату с привязкой к экспертной оценке (средней ставке аренды по объектам-аналогам); 
  • ограничить односторонний отказ арендатора от договора (плата за отказ и штраф); 
  • использовать условия о компенсации неделимых улучшений.