Судебный кейс: Спор о расторжении договора купли-продажи, осложненного переводом долга

Ключевой вывод по делу № 91-9/2020/143А/1195К

В споре о расторжении договора купли-продажи в связи с его существенным нарушением (неоплатой), осложнённом переводом долга продавца перед кредитором на покупателя – суд оценивает обстоятельства перевода долга и платежа покупателя кредитору, но не факт наличия долга продавца перед кредитором.

Фактические обстоятельства

Между Истцом (продавец) и Ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа на сумму 110 000 рублей. Истец также имел задолженность перед третьим лицом (Кредитором) по договорам поставки и уступки требования.

Истец (первоначальный должник), Ответчик (новый должник) с согласия Кредитора заключили договор перевода долга, по которому Истец переводит на Ответчика свой долг перед Кредитором в сумме 110 000 рублей. Дополнительно, в отдельном документе – протоколе к договору перевода долга – стороны указали документы, на основании которых возник долг Истца, а также определили, что Ответчик принимает долг на условии взаиморасчёта между Истцом и Ответчиком по договору купли-продажи недвижимости.

Ответчик перечислил в пользу Кредитора денежные средства на основании договора перевода долга. Позднее, объекты недвижимого имущества переданы от Истца Ответчику и произведена государственная регистрация перехода права собственности. В рамках процедуры государственный регистрации Истец письменно подтвердил факт полной оплаты по договору купли-продажи недвижимости.

Позиция Истца

Позднее управляющий в деле о банкротстве Истца пришел к выводу, что у Истца фактически не имелось задолженности перед Кредитором и что договор перевода долга является незаключенным, поскольку в нем не указано обязательство, из которого вытекает обязанность Истца по погашению образовавшейся задолженности. 
Истец обратился в суд с иском к Ответчику о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением Ответчиком обязательств по договору, а именно неоплаты за недвижимое имущество (подп. 1 п. 2 ст. 420 ГК).

Суд первой инстанции отказал Истцу в удовлетворении требований. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции без изменений.

Выводы суда:
  • суд установил отсутствие доказательств существенного нарушения Ответчиком обязательств по договору купли-продажи недвижимости;
  • суд отклонил доводы Истца о незаключенности договора перевода долга, указав, что протокол к договору перевода долга в необходимой степени конкретизирует содержание обязательств, из которых вытекает обязанность по перечислению денежных средств в адрес Кредитора;
  • доводы Истца о том, что Кредитор не являлся кредитором Истца, не опровергают вывод, что именно Истец принял решение направить 110 000 рублей от продажи недвижимого имущества на погашение своей задолженности перед Кредитором;
  • при этом суд указал, что обстоятельства образования задолженности Истца, а также её фактического наличия или отсутствия, не имеют правового значения для разрешения спора по существу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Комментарии REVERA:

В данном деле важно обратить внимание на то, что суд в первую очередь установил заключенность договора перевода долга, отразив в решении то, что стороны в договоре «в необходимой степени» конкретизировали основание возникновения задолженности. Судебная практика в Республике Беларусь действительно исходит из того, что существенным условием договора перевода долга (предметом) является четкое определение основания возникновения и объема передаваемого долга, к примеру, «…долг по договору поставки от 01.01.2020 б\н на основании ТТН № 1 на общую сумму Х…» (Смотрите, к примеру, Решение экономического суда Витебской области от 18.06.2020 (дело N 46-17/2020).

При этом суд анализировал не только условия самого договора, но и дополнительный документ: протокол к договору перевода долга, чтобы установить основание задолженности Истца перед Кредитором и, соответственно, заключенность договора перевода долга.

Примечательно, что далее суд приходит к выводу, что в данном деле не имеет правового значения, на каких основаниях и при каких обстоятельствах образовалась задолженность Истца, равно как и то, существовала ли эта задолженность в принципе. Ответчик (новый должник) в любом случае не нарушил договор купли-продажи недвижимости, поскольку добросовестно исполнил обязательство по оплате в соответствии с договором перевода долга.

Ссылка на дело: https://clck.ru/SYWoX