Неуплата обеспечительного платежа, как основание для взыскания упущенной выгоды

Ключевой вывод по делу № 155ЭИП206/К № 248-29/2020/1337А/К:

неуплата арендатором обеспечительного платежа по договору аренды при готовности объекта аренды к передаче может быть признана судом в качестве упущенной выгоды арендодателя. 

Фактические обстоятельства:

Истец (арендодатель) и Ответчик (арендатор) 22.05.2020 заключили договор аренды недвижимого имущества (в т.ч. помещений и мест на парковке). В силу положений договора аренды помещения передаются в течение 3 календарных дней со дня зачисления обеспечительного платежа, который должен быть оплачен Ответчиком в течение 5 банковских дней со дня подписания договора аренды. Обеспечительный платеж в последующем подлежал зачету как арендная плата за 71 день аренды объекта. 

Ответчик не перечислил Истцу обеспечительный платеж. Истец направил претензию от 18.06.2020 с требованием погасить убытки, перечислить обеспечительный платеж и принять помещение либо расторгнуть договор аренды. В ответ на данную претензию Ответчик сослался на увеличение степени риска своей деятельности, эпидемиологическую ситуацию, вызванную COVID-19, что повлекло снижение стоимости аренды, и проведение арендодателем в помещениях ремонта. В связи с этим Ответчик предложил расторгнуть договор аренды с 23.05.2020.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании убытков, в виде упущенной выгоды, которая составляет сумму неполученных доходов от сдачи имущества в аренду за период с 02.06.2020 по 13.06.2020, исходя из суммы согласованной арендной платы.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано в связи с недоказанностью причинно-следственной связи между нарушением и убытками, так как при отсутствии оплаты обеспечительного платежа, объект аренды не может быть передан арендатору, и обязанность по оплате арендных платежей не возникает.

Однако постановлением апелляционной инстанции, оставленном без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме (уменьшены с учетом изменения курса валют).

Позиция Ответчика:
  • перечисление обеспечительного платежа обязанностью арендатора не являлось, а до его перечисления помещение приемке-передаче не подлежало;
  • объект аренды находился в ненадлежащем техническом состоянии, кроме того, Истец не согласовал Ответчику объем работ и смету;
  • правовая природа обеспечительного платежа состоит в том, что он не является арендной платой, а служит доказательством заключения договора аренды и обеспечения его исполнения, в то время как обязанность по оплате арендной платы у Ответчика не возникла, и вина Ответчика в непринятии помещения в аренду отсутствует.
Выводы суда 
  • как следует из содержания договора аренды, возникновение у сторон обязательства по приемке-передаче объекта аренды и срок его исполнения поставлены в зависимость исключительно от надлежащего исполнения Ответчиком как арендатором принятого им на себя обязательства по оплате арендодателю обеспечительного платежа;
  • невозможность получения Истцом дохода в виде арендной платы в согласованном сторонами в Договоре размере была обусловлена неисполнением Ответчиком принятых на себя обязательств по перечислению обеспечительного платежа и последующего принятия объекта аренды по акту в согласованные Договором сроки;
  • не подтверждены утверждения Ответчика о ненадлежащем техническом состоянии объекта аренды, так как не представлены доказательства принятия Истцом обязательств по приведению помещения в определенное техническое состояние (1); Ответчик не заявлял никаких возражений к состоянию подлежащего передаче объекта (2); предъявление каких-либо требований по ремонту объекта и его инженерных сетей со стороны Ответчика возможно на стадии приемки-передачи объекта, т.е. после получения Истцом от Ответчика обеспечительного платежа, который так и не был перечислен (3);
  • суд отклонил возражения Ответчика о недоказанности Истцом принятия мер и приготовлений для получения упущенной выгоды, поскольку при действующем договоре аренды и готовности объекта к передаче невозможность извлечения из дохода в виде арендной платы была обусловлена неперечислением Ответчиком обеспечительного платежа, на что Истец повлиять не мог.
Комментарии:

Как мы упоминали в одном из предыдущих материалов, для взыскания убытков, по общему правилу, необходимо доказать все элементы состава убытков. Упущенная выгода определяется как «неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено». Нередко упущенная выгода определяется и как «стоимостное выражение утраченной возможности нарастить имущественную массу (к примеру, дохода)». Дополнительным элементом предмета доказывания наличия упущенной выгоды является принятие мер и приготовлений к получению дохода.

Данное дело примечательно тем, что суд, исходя из условий договора, рассмотрел обеспечительный платеж в качестве обязательного условия, без которого объект аренды не мог быть передан. Соответственно, неуплата обеспечительного платежа является нарушением договора аренды (противоправность) по вине арендатора (виновность), что вызвало в итоге утрату возможности (причинно-следственная связь) получить доход арендодателем (упущенная выгода), при этом объект аренды был готов к передаче, потому возможность получения дохода, зависела только от арендатора (приготовление к получению дохода).

Тем, кто интересуется теоретической частью, в том числе по вопросам убытков, рекомендуем ознакомиться с работой российских коллег: «Основные положения гражданского права: Постатейный комментарий к ст.  1- 16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации» под редакцией А.Г. Карапетова.

Также примечательно, что суд отклонил возражения Ответчика о техническом состоянии объекта, в том числе, в связи с отсутствием претензий, оговорок и замечаний Ответчика к состоянию подлежащего передаче объекта аренды. Рассматриваемое постановление в очередной раз подтверждает уже устоявшуюся судебную практику, что от сторон требуется разумное поведение и своевременное принятие мер по защите своих интересов. 

В связи с этим, при возникновении спорной ситуации рекомендуется своевременно заявлять контрагенту свои возражения (требования, претензии, замечания и т.д.), а не «вспоминать» про них уже в суде.

Ссылка на дело: http://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/53b6bf86533b443e.html