Если предметом договора стороны указали недвижимое имущество, но фактически это движимое имущество, суд применяет нормы о движимом имуществе

Ключевой вывод по делу №39-18/2020/1201А/32К

Ключевой вывод по делу №39-18/2020/1201А/32К: если предметом договора стороны указали недвижимое имущество, но фактически это движимое имущество, суд применяет нормы о движимом имуществе.
 

Фактические обстоятельства

Продавец и Покупатель заключили договор купли-продажи складских временных сборно-разборных зданий из легких металлоконструкций площадью 700 кв.м и 1300 кв.м, расположенных в Минске. По данным бухгалтерского учета Покупателя на основании договора купли-продажи на баланс покупателя приняты здания складов, а не материалы.

Возведение зданий осуществлялось на рабочих площадках с гравийным покрытием на основании отдельного договора аренды объекта недвижимости, заключенного Продавцом с третьим лицом. Согласно договору аренды недвижимости, ссылка на который содержится в договоре купли-продажи с Покупателем, третье лицо передало Продавцу в срочное возмездное владение рабочие площадки для последующей установки Продавцом временных сборно-разборных металлических сооружений и организации складских помещений для хранения товаров народного потребления. Согласно подпункту 1.7 договора купли-продажи договор аренды имеет силу передаточного акта.

Истец, который не являлся стороной вышеуказанных договоров, обратился в суд с иском об установлении факта ничтожности договора купли-продажи между Покупателем и Продавцом, ссылаясь на нарушение законодательства при создании и регистрации недвижимого имущества. По мнению Истца, переданные сборно-разборные здания из легких металлоконструкций после сборки являются недвижимым имуществом, которое не зарегистрировано в установленном порядке.

Кроме того, Истец отмечал, что договор купли-продажи является незаключенным в связи с отсутствием в нем перечня продаваемого товара с указанием его цены, описания, комплектности и количества.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили это решение без изменений. 

Выводы суда 
  • требования об установлении факта ничтожности сделки могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом – в рассматриваемом деле заинтересованность установлена при рассмотрении другого дела по иску Истца об установлении факта ничтожности того же договора купли продажи, но по иному основанию;
  • в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» недвижимое имущество считается созданным с момента государственной регистрации его создания – так как, рассматриваемые сборно-разборные здания не вводились как объекты недвижимого имущества в эксплуатацию, то в отношении них государственная регистрация создания объектов недвижимого имущества не осуществлялась;
  • поскольку предмет оспариваемой сделки не относится к недвижимому имуществу, то к рассматриваемой сделке не может применяться законодательство, регулирующее куплю-продажу недвижимого имущества;
  • так как между сторонами в предусмотренной законодательством форме достигнуто соглашение о предмете, стоимости и порядке расчетов, то в силу положений п. 1 ст. 402 ГК и п. 1 ст. 425 ГК оспариваемый договор не может быть признан незаключенным.
Комментарии

Из постановления неясно, в чем именно выражается заинтересованность Истца в установлении факта ничтожности договора купли-продажи. Однако примечательно, что суд не перепроверял наличие заинтересованности Истца, так как она установлена в другом деле. Соответственно, для целей определения надлежащего истца при установлении факта ничтожности договора принимается во внимание его заинтересованность именно в ничтожности конкретного договора и не имеет значения основание такого иска.

При подаче иска важно правильно определить нормы законодательства, применимые к спорным правоотношениям, и обосновать их применение. При этом нужно учитывать, что название договора, наименование вещи в тексте договора не всегда соответствуют их правовой квалификации. В рассматриваемой ситуации суд установил, что предметом договора купли-продажи исходя из его сути и характеристик всё-таки является движимое имущество, а не недвижимое, как заявлял Истец, несмотря на наименование вещи в договоре, как «здания», и его отражение в бухгалтерском учете Покупателя как «здания складов», а не «материалы». 

С процессуальной точки зрения заявление о признании договора купли-продажи незаключенным является самостоятельным исковым требованием, облагаемым отдельно государственной пошлиной. Однако в рассматриваемом деле суд кассационной инстанции все же рассмотрел доводы Истца по существу. 

Обращаем внимание, что при рассмотрении дела, в том числе, о признании сделки недействительной, суд вправе самостоятельно рассмотреть вопрос и установить, что договор является заключенным (п. 14 Постановления Пленума ВХС от 28.10.2005 № 26). 

Ссылка на дело: http://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/4e445bf5a38c470f.html