Совместное домовладение: как не допустить ошибок при покупке недвижимости?

Если Вы планируете в ближайшем времени приобрести объект недвижимости, находящийся в собственности двух и более собственников, важно помнить о различном правовом регулировании: в зависимости от того жилой это дом или нет. В обоих случаях между собственниками возникают отношения совместного домовладения. Однако в первом случае, когда дом жилой (состоит на половину или более из квартир), отношения совместного домовладения регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее – ЖК). Во втором случае, когда дом нежилой – Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).

Специалисты АБ «РЕВЕРА» — адвокат Кристина Подрезёнок и юрист Ангелина Киман рассказали realt.by о ТОП-5 ключевых отличий регулирования совместного домовладения по ЖК и Закону о совместном домовладении с учетом ранее принятой новой редакции Закона о совместном домовладении

Отличие №1: способы управления общим имуществом

Практически в каждом объекте недвижимости есть общее имущество: лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и так далее. Для обеспечения его сохранности и эксплуатации, собственники обязаны выбрать способ управления общим имуществом.

В жилой недвижимости предусмотрены следующие способы управления общим имуществом: 

  • непосредственно участниками совместного домовладения;
  • уполномоченным лицом (назначается местным исполкомом);
  • организацией застройщиков или товариществом собственников.

Если недвижимость нежилая, то собственники наряду с указанными выше (за исключением организации застройщиков) способами управления могут дополнительно выбрать управление общим имуществом управляющей организацией. 

При этом, управление участниками совместного домовладения в жилой недвижимости возможно только в случае наличия не более 10 объектов недвижимого имущества у нескольких собственников, а в случае, если дом нежилой – необходимо, чтобы количество собственников не превысило 15. 

Отличие №2. кто может инициировать проведение общего собрания 

У собственника нередко возникают вопросы, связанные с управлением общим имуществом: как сменить эксплуатирующую организацию? как сменить способ управления общим имуществом? как сменить председателя? Решить такие вопросы можно на общем собрании, включив их в повестку дня.

Для того, чтобы инициировать общее собрание собственник должен направить письменное уведомление в зависимости от выбранного способа управления: товариществу собственников / непосредственно участникам совместного домовладения / уполномоченному лицу и так далее. Уведомление направляется заказным письмом / вручается под роспись / направляется иным способом (согласно решению участников совместного домовладения). В уведомлении указываются инициатор общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня.

Однако, если управление общим имуществом осуществляется непосредственно участниками, то: 

  • в жилом доме собственники недвижимости могут созвать общее собрание 1/4 от их общего количества или уполномоченным лицом;
  • в нежилом доме достаточно инициативы лишь одного собственника.

При этом, если управление общим имуществом осуществляется товариществом собственников / организацией застройщиков, инициировать собрание могут собственники, обладающие 1/4 голосов от их общего количества вне зависимости от того жилой это дом или нет.

Отличие №3. вопросы, подлежащие рассмотрению при проведении общего собрания путем письменного вопроса 

В период пандемии, собственники все чаще прибегают к такому способу участия в общем собрании как письменный опрос. Необходимо только заполнить бюллетень для голосования и направить её в адрес товарищества собственников. Однако круг вопросов, подлежащих рассмотрению при проведении общего собрания путем письменного опроса в зависимости от того жилой это дом или нет – различен. 

Так, если дом жилой, то ограничения по кругу вопросов законодательно не установлен. Однако, если дом нежилой собственники не могут голосовать путем письменного опроса по вопросам: 

  • утверждения и внесения изменений и (или) дополнений в устав;
  • изменения размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки;
  • принятия решений о реорганизации и ликвидации товарищества собственников, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.

Это означает, что указанные вопросы могут быть вынесены собственниками только на общее собрание товарищества собственников в очной форме. 

Отличие №4: покупка общего имущества в совместном домовладении

Нередко у собственников совместного домовладения возникает необходимость в покупке помещений общего пользования: части технического этажа, коридора или подвала. Однако для того, чтобы приобрести такое помещение, необходимо согласие собственников. 

В жилом доме, проголосовать за принятие такого решения должны 2/3 собственников от их общего количества (при управлении непосредственного участниками) либо 2/3 собственников, обладающих не менее чем 2/3 голосов (при управлении товариществом собственников). 

Если дом нежилой – проголосовать «за» должны все собственники единогласно. 

Отличие №5: роль местного исполкома при управлении общим имуществом в совместном домовладении

Исполком осуществляет контроль над управлением общим имуществом. Такой контроль гарантирует защиту прав и законных интересов участников совместного домовладения. 
Однако участие местного исполкома в жилой и нежилой недвижимости неравнозначно и имеет свои отличия. Полномочия местного исполкома в вопросах жилой надвижимости по сравнению с коммерческой расширены. 

Так, в частности, в жилой недвижимости исполком согласовывает кандидатуру председателя правления организации собственников, принимает меры по защите прав и законных интересов членов организаций собственников. В то время как, в нежилой недвижимости полномочия исполкома по большей части сосредоточены на факте избрания собственниками способа управления общим имуществом. 

Какой вариант выбрать?

По каждому аспекту совместного домовладения такие отличия могут стать как преимуществом, так и недостатком. В каждом конкретном случае собственнику нужно понимать его дальнейшие планы на приобретаемую недвижимость. 

В любом случае, рекомендуем изначально при покупке объекта недвижимости получить информацию от продавца об отношениях совместного домовладения, и сделать свой выбор в пользу того объекта, правовое регулирование которого будет вам приемлемо.