Способы защиты инвестора

Мы продолжаем делиться с вами статьями на тему осуществления инвестиционной деятельности в Республике Беларусь. Сегодня мы расскажем об основных рисках в осуществлении инвестиционной деятельности в рамках заключенных с Республикой Беларусь договоров и о возможных стратегиях защиты при наступлении указанных рисков.

Инвестор может осуществлять инвестиционную деятельность посредством заключения с Республикой Беларусь инвестиционного договора, договора на право проектирования и строительства или же договора по купле-продаже государственного предприятия.

Однако, при осуществлении инвестиционной деятельности в Беларуси, инвестор может столкнуться с рядом рисков.
 

Инвестиционный договор

Основной риск для инвестора при реализации инвестиционного договора – это прекращение договора в связи с ненадлежащим исполнением инвестором обязательств. Как следствие, инвестор должен выплатить государству суммы льгот и преференций, неустойку, а также в некоторых случаях возвратить земельный участок.
 

Договор на право проектирования и строительства

При реализации договора на право проектирования и строительства, исполком может в одностороннем порядке оказаться от исполнения договора и не компенсировать понесенные инвестором затраты. Это, как правило, возможно в случае утраты силы акта выбора места размещения  земельного  участка, принятия исполкомом решения об изъятии земельного участка в связи с нарушением инвестором условий отвода земельного участка, или же принятия решения о замене застройщика (инвестора).
 

Договор купли-продажи государственной недвижимости

При ненадлежащем соблюдении инвестором с которым заключен договор по купле-продаже государственной недвижимости обязательных условий, предусмотренных договором (в частности, неосуществление инвестором предпринимательской деятельности), инвестор должен будет уплатить государству разницу между оценочной стоимостью приобретенного имущества*  и ценой приобретения.

*действующей на дату принятия решения о его продаже (передаче), увеличенной с учетом индекса цен производителей.

Кроме того, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств инвестором, есть риск расторжения договора в судебном порядке с инвестором или одностороннего отказа государства от договора с инвестором (если такое право предусмотрено в договоре). 

 

При наступлении вышеуказанных рисков, инвестор может выбрать для себя наиболее приемлемую стратегию защиты и отстаивать свои интересы как на досудебном порядке урегулирования спора с государством, так и в последующем в суде.
 

Стратегия 1

Нарушение обязательств по договору произошло не по вине инвестора.

Нарушение обязательств инвестором по договору было вызвано нарушением государственным органом обязательств и (или) сроков осуществления административных процедур, в результате чего исполнение обязательств инвестором стало невозможным.

В частности, непредставление госорганом земельного участка инвестору или же неутверждение госорганом градостроительного проекта. 
 

Стратегия 2

Инвестор надлежащим образом исполнил свои обязательства.

Инвестор завершил инвестиционный проект полностью либо частично (например, отдельные пусковые комплексы в строительстве).

Даже частичное исполнение инвестором взятых на себя обязательств, может стать основанием для отказа в удовлетворении требований госоргана о взыскании с инвестора льгот и преференций в части надлежащим образом исполненных обязательств.

*Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 22.09.2020 по делу № 97-7/2020/ 331А/ 910 К
 

Стратегия 3

Данный вариант возможен при заключении инвестором инвестиционного договора с Республикой Беларусь 

Направление заявления о полном или частичном освобождении от уплаты неустойки, льгот и преференций.

При прекращении инвестиционного договора инвестор имеет право направить заявление в госорган, с которым заключен инвестиционный договор, о полном или частичном освобождении от уплаты неустойки, льгот и преференций. Госорган принимает решение о полном или частичном освобождении от уплаты неустойки, льгот и преференций, как правило, базируясь на степени готовности объекта, объема вложенных инвестиций, а также выполнения иных условий инвестиционного договора.

При осуществлении инвестиционной деятельности инвестору следует с особым вниманием подходить к исполнению заключенных с Республикой Беларусь договоров: всю документацию по проекту сохранять, а при возникновения обстоятельств, препятствующих исполнению инвестором договора, своевременно уведомлять госорган с которым заключен договор, о необходимости продления сроков исполнения обязательств по договору.